Аренда квартиры, инструкция для арендатора

Вопросы по аренде жилых и нежилых помещений. Опыт, советы, мнения, консультации

Аренда квартиры, инструкция для арендатора

Новое сообщение sargon 14 фев 2010, 21:49

Что делать, если по семейным обстоятельствам вам срочно потребовалось обособленное жилье, или вы, будучи иногородним жителем, переехали в другой город на работу или обучение? Купить квартиру или оформить ипотеку способен далеко не каждый, а жить где-то требуется, не так-ли? Можно устроиться у родственников, если они, конечно же, имеются. Или снять номер в гостинице: в этом случае ваш ежемесячный доход должен составлять по крайней мере пятьдесят тысяч рублей (но с такими доходами как раз таки выгоднее взять ипотечный кредит). Следовательно, остается единственный вариант – снять жилье в аренду (в наём).

Рассмотрим вариант, когда в силу определенных обстоятельств у вас имеются средства для оплаты жилья, но нет денег для посредников (агентов по недвижимости). С которыми вы обязательно столкнетесь подыскивая себе квартиру.
Итак, вы собираетесь снимать жилое помещение без посредников. На что в первую очередь следует обратить внимание...
Допустим, вы подобрали вариант, который вас устраивает. С этого момента вы являетесь потенциальным нанимателем данного объекта недвижимости.

Прежде чем составлять договор найма следует установить личность наймодателя (по паспорту) и степень его компетенции по сделке. По закону распоряжаться имуществом может только собственник данного имущества. Требуйте от хозяина документы, удостоверяющие его право собственности на предложенный вам объект недвижимости – Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Это ваше законное право! У добросовестного наймодателя нет причин что-либо скрывать от вас; в противном случае – если наймодатель отказывается предъявлять вышеуказанные документы, – от сделки следует отказаться. Не обязательно, но вполне вероятно, что вы можете стать жертвой мошенничества.

Помимо Свидетельства о государственной регистрации права собственности иными правоустанавливающими документами могут являться: договор о приватизации жилого помещения, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве (перечень не исчерпывающий). Разумеется, сведения, указанные в паспорте должны четко совпадать со сведениями, указанными в вышеперечисленных документах.

Внимание: если в правоустанавливающих документах указано несколько собственников (обычно это члены семьи наймодателя), то от всех совершеннолетних совладельцев требуется письменное согласие на совершение сделки!

Выяснив личность и степень правоспособности наймодателя и удостоверившись в его компетенции по сделке можно приступать к оформлению Договора найма жилого помещения. Согласно Гражданскому кодексу РФ такой договор совершается в простой письменной форме (ППФ), следовательно не требует обязательного нотариального заверения (хотя это не возбраняется, а в спорных случаях служит как-бы дополнительной гарантией в защите интересов сторон по сделке). Чтобы договор возымел юридическую силу, он должен содержать в себе следующие обязательные пункты:
- дата и место заключения договора;
- сведения о сторонах по сделке, включая паспортные данные и сведения о регистрации по месту жительства сторон;
- предмет договора (с какой целью заключен договор);
- сведения об объекте недвижимости (адрес, описание) и правоустанавливающих документов на него;
- срок найма жилого помещения;
- стоимость найма;
- права и обязанности сторон;
- момент, с которого договор вступает в силу (указать дату);
- подписи сторон.

Договор составляется в двух идентичных экземплярах каждый их которых имеет одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон по сделке.

Типовые формы договоров найма (а также все приложения к ним) проще всего найти в Интернете или в таких справочно-правовых системах как Консультант Плюс, Гарант и т.п.

На этом оформление документов не заканчивается, поскольку согласно действующему законодательству РФ договор найма требует надлежащего подтверждения в виде Акта сдачи-приемки недвижимого имущества (приемосдаточного акта). Это обязательное условие, несоблюдение которого в дальнейшем может привести к печальным последствиям. В приемосдаточном акте также следует указать дату и место заключения оного, сведения о сторонах и объекте недвижимости и сделать ссылку на договор найма. Не поленитесь внести в акт сведения об имуществе – мебели, бытовой технике, – сдаваемом совместно с жилым помещением, если, конечно, таковое имеется. Опишите также собственное имущество, которое вы соизволили взять с собой. Следует проверить состояние передаваемого имущества, а также сантехники, электроузлов, телефона. Удостоверившись в удовлетворительном (или неудовлетворительном) состоянии вышеуказанного имущества и коммуникаций укажите об этом в акте.

И финальный штрих: передав плату за наем хозяину возьмите с него Расписку о передаче денежных средств. В расписке должны быть указаны сведения о получателе (ф.и.о. наймодателя), назначение платежа и период за который была произведена оплата. В дальнейшем требуйте подобную расписку за каждый ежемесячный (еженедельный, квартальный – как договоритесь) платеж.

Иная ситуация складывается, если хозяин жилого помещения не является его фактическим хозяином в силу того, что сам снимает жилье по договору социального (или коммерческого) найма. Как уже было сказано, правом распоряжаться имуществом обладает только собственник данного имущества. В этом случае требуется заручиться согласием реального владельца недвижимости (государственной муниципальной организации, коммерческого предприятия и т.п.) на подобную сделку. И сделка в данном случае будет являться поднаемом (иначе субарендой, что не вполне грамотно с точки зрения Гражданского кодекса РФ). На практике редкий «хозяин» будет бегать по инстанциям, выбивая добро на такую операцию с недвижимостью. Скорее всего вам будет предложено заключить договор в обычном порядке («по тихому»), как в случаях с собственниками жилья. Воля ваша – снимать или отказаться. В качестве подстраховки помните: возложив на себя роль собственника такой «хозяин» преступает гражданское законодательство и, понимая это (если не понимает – следует проконсультировать по этому вопросу), будет добросовестно исполнять принятые на себя обязательства, опасаясь огласки.

Еще один немаловажный аспект: после того как вы прожили в снятом помещении положенное время и собираетесь съезжать, во-первых, уведомите наймодателя об этом (составьте Уведомление о том, что вы освобождаете занимаемое жилое помещение, поставив в известность об этом хозяина, под расписку в ознакомлении). Во-вторых, обязательно составьте с хозяином приемосдаточный акт (Акт возврата жилого помещения). В данном документе обязательно укажите, что все платежи были произведены своевременно и в полном объеме, имущество (в том числе предметы интерьера и коммуникации) возвращено в надлежащем состоянии и никаких претензий стороны по сделке друг к другу не имеют.

Любые изменения или дополнения по сделке должны быть изложены в письменном виде в качестве приложений к договору найма и составлены в двух экземплярах – для вас и наймодателя.

Помните, что в результате сделки хозяин сдаваемого имущества извлекает прибыль, следовательно обязан платить налоги (чего, практически, никто не делает). В случаях неправомерных действий со стороны наймодателя данный аргумент способен утихомирить последнего.

Также договор найма, заключенный на срок от года и более подлежит обязательной государственной регистрации, что также в подавляющем большинстве случаев игнорируется.

Существует многое количество нюансов, которые в договоре могут не оговариваться (например ситуации, связанные с риском случайной гибели или порчи имущества). Но даже если такие моменты не указаны в договоре, они действуют в силу закона, о чем следует помнить.

Если вы не можете самостоятельно найти устраивающий вас объект недвижимости или считаете, что не в состоянии грамотно оформить документы, все же следует обратиться к специалистам – в агентства недвижимости или в юридические конторы. Риэлторы быстро подберут вам жилье и оформят все необходимые документы, однако стоимость их услуг может составить до месячной стоимости платы за найм выбранного жилого помещения. Юристы, как правило, не станут заниматься поиском жилья, но предложат вам бланк договора с приложениями, а также проконсультируют по многим вопросам; в среднем стоимость услуг юриста в данном случае составит 1 500 – 2 000 рублей, включая стоимость бланков (цены указаны по состоянию на 3-й квартал 2009 г.).

Как проводить рекламную кампанию по поиску жилого объекта, а также обезопасить себя от мошенников – лжеюристов, «черных маклеров», информационных агентств, выдающих себя за риэлторские конторы – это тема отдельной статьи. Громадное количество бесплатных рекомендаций по вышеуказанным вопросам можно получить в том же самом Интернете на специализированных порталах (автор данной статьи не намерен ничего и никого рекламировать; для того, чтобы выйти на такие Интернет-ресурсы достаточно ввести в диалоговом окне любой поисковой системы ключевые слова типа: «недвижимость в ...», «сниму квартиру» и т.п.). Там же можете скачать и документы, хотя юридическую правоспособность последних никто гарантировать не станет.

P.S. И немного о средневзвешенных ценах на жилье в Тюмени (по состоянию на август 2010 года):
- подселение (одну комнату в квартире вы снимаете, в другой живет хозяин) – 4 000 рублей;
- комната в общежитии – 7 -9 000 руб.
- пансионат или «малосемейка» – 9 000 руб.
- 1-комн. кв. – 10-12 тыс. руб.
- 2-комн. кв. – 14-15 тыс. руб.
- 3-комн. кв. – 16-18 тыс. руб.
- 4-комн. кв и более, а также «элитные» квартиры, коттеджи, таунхаусы – везде по разному, хотя известна тенденция: чем лучше качество и чем ближе к Центру, тем дороже.


Тюмень, август 2010 год
Последний раз редактировалось rieltor 24 авг 2010, 18:28, всего редактировалось 2 раз(а).
Причина: отредактировал стоимость
Глаза у меня добрые, но рубашка смирительная :)
sargon
Специалист
 
Сообщ.: 67
Зарегистрирован: 13 дек 2009, 02:09
Откуда: Тюмень
Профессия: Строитель
Телефон: +7-904-888-1459

Re: Аренда квартиры, инструкция для арендатора

Новое сообщение melabea 16 фев 2018, 18:09

melabea
Интересующийся
 
Сообщ.: 2
Зарегистрирован: 11 фев 2018, 15:42


Вернуться в Аренда недвижимости

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1


Banner